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Aufpassen bei Energieanlagen-Contracting.

Autorenbild: Dr. Peter KolbaDr. Peter Kolba

Klägerin erhält Rückzahlung, weil Immo-Kaufvertrag keine ausreichen konkrete Beschreibung des Energieanlagen-Contractings enthielt.

Zwei überlebensgroße Manager schließen ein Abkommen, während die kleinen Leute machtlos zusehen müssen
Augen auf beim (Wohnungs-) Kauf mit Energieanlagen-Contracting. (Image: AI)

Wenn ein Bauträger ein Gebäude errichtet und Wohnungen in Wohnungseigentum verkauft, unterliegt der Vertrag mit den Käufern i. d. R. dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG).Häufig sehen Bauträger in Verträgen vor, dass die Heizungsanlage durch einen Dritten – den sogenannten Contractor – betrieben und abgerechnet wird. Die Käufer werden in diesen Fällen verpflichtet, einen bestimmten Einzelvertrag mit dem Contractor abzuschließen.


Kaufvertrag muss eindeutige Regelungen zu Contracting enthalten!

Es bedarf aber einer deutlichen Vereinbarung im Kaufvertrag, wenn die Herstellung der Heizungsanlage nicht zu den Leistungen des Bauträgers gehört, sondern die Anlage im Eigentum des Contractors verbleibt und durch Zahlungen der Käufer über lange Vertragslaufzeiten (z.B. 20 Jahre) finanziert werden soll.


Im konkreten Fall wurde die Klägerin zwar im Bauträgervertrag darauf hingewiesen, dass "die Energiebereitstellung über ein Contracting-Unternehmen“ erfolge bzw. "die Wärmeversorgung über einen zentralen Wärmelieferanten durchgeführt wird“, der Vertrag langfristige Bindungen der Eigentümergemeinschaft enthalten werde und von den Käufern Einzelbezugsverträge abzuschließen seien.


Der Inhalt der beabsichtigten Contracting-Vereinbarung wurde im Bauträgervertrag aber nicht konkretisiert. Aus der ganz allgemein gehaltenen Ankündigung, dass eine Vereinbarung geplant sei, war für die Käufer in keiner Weise erkennbar, dass eine Vertragsvariante beabsichtigt war, durch die die Wohnungseigentümer für den Kaufpreis kein Miteigentum an der künftigen Heizungsanlage erwerben werden.

Von einer klaren und deutlichen Vereinbarung, die für eine Zulässigkeit der Beschränkung des üblichen Leistungsumfangs des Bauträgers zumindest erforderlich wäre (vgl. 5 Ob 160/22y), kann in diesem Fall deshalb keine Rede sein. (OGH 8 Ob 54/23h) Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied daher zu Gunsten der Klägerin, die sich nun über eine saftige Rückzahlung aus ihrem Vertrag freuen darf. Sie sind möglicherweise selbst betroffen? Der VSV berät Mitglieder gerne kostenlos zu allgemeinen Rechtsfragen. Jetzt Mitglied werden!

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